Dopo la legge di riforma, anche le tabelle millesimali redatte secondo criteri convenzionali di ripartizione delle spese, al pari di quelle redatte secondo i criteri legali, possono essere rettificate o modificate dall’assemblea nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., con la maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ovvero modificate dal giudice su richiesta anche di uno solo dei condòmini.
È questo il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Cagliari del 10 febbraio 2016, che fa il punto sulla disciplina in materia di rettifica o modifica delle tabelle millesimali contrattuali,alla luce delle modifiche introdotte dalla legge di riforma del 2012.
La questione affrontata dal giudice riguardava, in particolare, la domanda giudiziale proposta dal proprietario di quattro distinte unità immobiliari in condominio, di cui un piano pilotis, per la modifica delle tabelle millesimali in uso in detto condominio fin dalla sua costrizione, predisposte dal costruttore e richiamate all’art. 3 del regolamento condominiale.
Secondo l’attore, il valore assegnatogli dalle tabelle (n.251 millesimi) era errato nella parte in cui:
a) Attribuiva ingiustificatamente al lastrico solare di copertura del fabbricato, di proprietà ed uso comune, un valore millesimale pari a 10/1000, così alterando l’intera ripartizione delle spese;
b) Attribuiva al piano pilotis un valore proporzionale pari a n. 104 millesimi, palesemente esorbitante l’effettiva consistenza e valore del bene.
Il condominio si opponeva alla domanda sostenendo che le tabelle avevano natura contrattuale e, pertanto, non potevano essere modificate su istanza di un solo condòmino; inoltre, dette tabelle erano in uso da quasi trent’anni, il che consentiva di ritenerle tacitamente approvate dall’unanimità dei condòmini.
In ogni caso, le stesse tabelle non erano viziate da alcun errore apprezzabile che potesse giustificare la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.
Prima della legge di riforma del condominio n. 220/2012, era di fondamentale importanza distinguere tra tabelle di natura contrattuale e tabelle di carattere assembleare, al fine di individuare le maggioranze necessarie per la loro approvazione e modifica.
Le tabelle millesimali hanno natura contrattuale (tabelle convenzionali) quando derogano ai parametri di legge nella individuazione dei criteri di riparto delle spese comuni (art. 1123 e ss. c.c.).
In tal caso, possono essere adottate e (si affermava) modificate solo con l’unanimità dei consensi, e potevano essere opposte ai terzi acquirenti solo ove trascritte ovvero espressamente richiamate nei singoli atti d’acquisto.
Le tabelle hanno invece carattere assembleare quando si limitano a fare applicazione dei parametri di legge in relazione ai criteri di calcolo dei millesimi di proprietà e di riparto delle spese comuni.
Non avendo carattere dispositivo e negoziale, possono essere approvate e modificate secondo le maggioranze di legge ex art. 1136, comma 2, c.c., ed inoltre rettificate in sede giudiziale anche a richiesta e nell’interesse di uno solo dei condòmini.
Tale impostazione è stata sostanzialmente confermata dalle Sezioni Unite n. 14487 del 2010, le quali, proprio sul presupposto che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura dispositiva né negoziale, hanno ribadito come lo stesso non debba essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
Invero, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino – risiedendo sempre tale fonte nella legge stessa – ma unicamente come parametro di quantificazione di detto obbligo, determinato in base a criteri tecnici e aritmetici attinti dalla rilevazione dello stato dei luoghi.
Sempre che, naturalmente, le tabelle si limitino a quantificare l’obbligo di pagare le spese facendo applicazione dei parametri di legge.
Diversamente, per introdurre parametri diversi è necessaria l’approvazione delle tabelle all’unanimità.
La riforma del 2012 è intervenuta in materia modificando l’art. 69 disp. att. c.c., di cui è opportuni riportare il testo vigente:
“.. (I). I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati,anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. (II).
Aisoli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. (III).
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali …”.
Ora, il Tribunale di Cagliari – aderendo alla lettura della norma avallata dalla Cassazione successiva al2012 – ritiene che la riforma abbia in parte innovato il quadro giurisprudenziale sopra delineato.
Infatti, il terzo comma dell’art. 69 citato (evidenziato in neretto) prevede ora, espressamente, che anche le tabelle redatte con criteri convenzionali possano essere rettificate o modificate a maggioranza, non essendo più necessario il consenso unanime dei condòmini.
In altri termini, anche le tabelle convenzionali possono essere rettificate per errore ovvero modificate per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi anche con le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 comma 2° c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell’interesse di uno solo dei condòmini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda.
Con la precisazione che la verifica dell’asserito errore dovrà in tal caso essere riferita ai parametri convenzionali a suo tempo fissati nella delibera di approvazione.
Applicando tali principi al caso di specie, il Tribunale di Cagliari ha concluso per l’accoglimento parziale della domanda di rettifica, con riferimento ai millesimi di proprietà ingiustamente attribuiti al codòmino in relazione al lastrico solare.
Quest’ultimo, infatti, ex art. 1117 c.c., deve ritenersi parte comune, salvo che il contrario risulti dal titolo.
E nel caso di specie, non risulta allegata o dimostrata l’esistenza di atti negoziali idonei a superare la presunzione di bene comune del lastrico solare.
Respinte, sul punto, le difese del condominio circa la natura contrattuale delle tabelle millesimali e la conseguente impossibilità di rettifica o modifica su domanda di un solo condòmino.
Anche ipotizzando sussistente tale presupposto – conclude il giudice sardo – esso sarebbe comunque superato dall’ultimo comma dell’art. 69 disp. att. c.c., che estende alle tabelle millesimali di carattere convenzionale la nuova disciplina in materia di rettifica e modifica giudiziale.