<h3> Rifacimento del tetto, sostituzione dell’ascensore, ristrutturazione della facciata: i lavori straordinari in condominio sollevano spesso controversie su chi deve pagare e con quali maggioranze si deliberano.
TESTO:
I lavori straordinari rappresentano uno degli aspetti più delicati dell’amministrazione condominiale: incidono economicamente in modo significativo sui condomini e richiedono il rispetto di precise regole procedurali per essere validi.
Lavori ordinari e straordinari: la distinzione
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è sempre immediata. In linea generale:
La manutenzione ordinaria comprende gli interventi di conservazione periodica (pulizia, piccole riparazioni, tinteggiatura) che l’amministratore può disporre autonomamente, entro i limiti del bilancio approvato.
La manutenzione straordinaria comprende gli interventi di rinnovo o sostituzione di parti strutturali (tetto, facciata, impianti comuni, ascensore) che richiedono la delibera assembleare.
Le maggioranze necessarie
Per i lavori straordinari di notevole entità è necessaria in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Per le innovazioni — cioè le modifiche che alterano la destinazione d’uso o migliorano il godimento delle cose comuni — occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti i due terzi del valore.
Il fondo speciale
L’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. prevede che l’assemblea, quando delibera lavori straordinari di notevole entità, debba contestualmente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Per i lavori urgenti, il fondo può essere costituito in misura pari alla metà.
L’obbligo del fondo speciale è una garanzia importante: evita che l’impresa appaltatrice rimanga esposta al rischio di morosità dei singoli condomini.
Il condomino che non vuole pagare
La delibera assembleare regolarmente adottata vincola tutti i condomini, anche i dissenzienti e gli assenti (art. 1137 c.c.). Chi non paga la propria quota dei lavori straordinari è soggetto alle stesse procedure di recupero previste per le quote ordinarie.
Le detrazioni fiscali
I lavori straordinari sulle parti comuni godono spesso di importanti agevolazioni fiscali:
- Detrazione del 50% per ristrutturazioni edilizie (art. 16-bis TUIR)
- Detrazione del 65-90% per interventi di efficienza energetica (Ecobonus)
- Detrazione del 75% per interventi di eliminazione delle barriere architettoniche
La corretta documentazione fiscale e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate sono a carico dell’amministratore.
Per una consulenza sui lavori straordinari del tuo condominio, contattaci o chiama il 0331 549230.